Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2020/08/06/13257571t1h5562.jpg)
/nginx/o/2014/12/12/3601353t1h166b.jpg)
Nii ütles hiljuti üks klient. Nagu ühe kinnisvaraettevõtja arvamus turule korda läheks. Ei lähe. Elatustase on meil kehvake, see mõjub rohkem. Kuu tagasi tegin Eesti Kinnisvarafirmade Liidu igakuisel ümarlaual liikmesfirmadele ettekande teemal, kas kinnisvarahinnad tõusevad, langevad või jäävad püsima. Teema tundus erutav ja põnev, mida näitas ka kohaletulnute arv.
Aga teema ettevalmistamine oli paras pain in the ass. Meil on küll sadade kaupa tagasiulatuvaid graafikuid, aga vähe materjali, mille alusel tuleviku osas midagi arukat arvata. See on ka põhjus, miks kinnisvarafirmad saadavad kuust kuusse maruigavaid pressiteateid koos kulbitäie numbritega, kuidas mingis linnas korterite hinnad kaks või kolm protsenti «üles sööstsid» või «alla prantsatasid».
Palusime abi Eesti Konjunktuuriinstituudi peadirektorilt Marje Josingult, kes arvutas välja, kuidas on reaalpalk muutunud võrreldes varasemate aastatega. Tulemus oli jahmatav. Tahtmata lugejat numbriterägastikku vedada, toon esile vaid põhilise, mis välja joonistus.
Esiteks. Kui inflatsioon ehk elukalliduse tõus sisse arvutada, siis hoolimata kiirest palgakasvust pole inimeste ostuvõime võrreldes aastatega 2007–2008 tõusnud, kõikumine jääb 10 protsendi piirimaile. Me lihtsalt sööme ja joome ning maksame arvetega oma raha kontolt maha.
Teiseks. Tänased korteriomandite tehinguhinnad on Tallinnas ligi 10 protsenti buumi tipust allpool (2007. aasta kevad) ja Tartus on hinnad juba selle tipu ületanud.
Kolmandaks. Tehingute arv on võrreldes toonase ajaga meil aga 30–40 protsenti madalam ehk reaalne nõudlus, võimekus või tahe tehinguid teha on palju väiksem.
Neljandaks. Pakkumiste arv on tõusutrendis.
Viiendaks. Pangad ei loobi enam raha, vaid arvutavad inimeste maksevõimet väga täpselt ja arvestavad, kuidas saab leibkond laenu tasumisega hakkama siis, kui eluasemelaenu aastaintress tõuseb kuuele protsendile.
Küllap on siin võrrandis olemas ka «kümnendaks», aga viiest näitajast mulle piisas. Hinnad ei saa enam tõusta. Lisame siia veel asjaolu, et 2007. aastal said kõik turuosalised aru, et midagi on mäda ja kõik selgines.
Mis sellest, et optimistid (mina sealhulgas) kuulutasid hinnalanguse absurdivaldkonda kuuluvaks. See kõik sai siiski teoks. Täna on meil aga personaalne kogemus olemas.
Enne ülemaailmset majanduskriisi, kui kõik loodusseadused said praktikas võimsa tõestuse, langesid kinnisvarahinnad Eestis 20–25 protsenti, sest ostjaid kõrge hinna pealt enam ei jagunud. See on fakt. Ja asjaolu, et oleme peaaegu samas punktis tagasi, on samasugune fakt.
Maksevõimeline ja terve mõistusega inimene ei osta enam linnaosa odavaimat ja suurimate küttekuludega korterit, vaid pigem kolib energiasäästlikumasse majja, kus arendajad on terve portsu soodustusi pakkunud, alates köögimööblist ja lõpetades tasuta parkimiskohtadega.
Kui aga tehinguid tehakse keskmisest kallima varaga, siis terve Tallinna või Tartu statistiline ruutmeetri keskmine ei lange, vaid võib isegi ajutiselt tõusta. Eriti, kui tehinguteregistris on sees ülikallid tehingud äsja valminud kortermajades.
Kokkuvõtteks. Isegi kui näeme sel aastal statistilist hinnatõusu, siis see ongi ainult statistika. Selle taga on pikk lugu, kuidas turul trendi loov noor pere on kuude kaupa surfanud pakkumiste vahel ja otsustanud osta ülehinnatud paneelikate asemel uhiuue korteri, mille ruutmeetri hinnavahe võrreldes vana korteriga on enneolematult väike. Vanade korterite omanikud ei ole eriti operatiivsed – hinnalangus juba toimub.
Mis läks üles, tuleb ka alla. Arendajad on uute korteritega juba oma käigud teinud ja turu segi paisanud. Kurat, kas tõesti räägin mina turgu alla või on tegemist siiski paratamatusega?
Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.